作业帮资产评估题,请问如何解题,请说明过程,
来源：学生作业帮 编辑：作业帮 分类：数学作业 时间：2024/08/28 18:19:13
资产评估题,请问如何解题,请说明过程,
有一宗已七通一平的待开发建设的空地,土地面积为3200平方米,建筑容积率为2.5,拟开发建设为公寓,土地使用权年限为50年.据市场调查和项目可行性分析,该项目建设开发周期为三年,取得土地使用权后即可动工,建成后即可对外出租,出租率估计为90%,每建筑平方米的年租金预计为300元,年出租费用为年租金的25%.建筑费预计每建筑平方米1000元,专业费为建筑费的10%,建筑费和专业费在建设期内均匀投入.假设当地银行的贷款利率为7%,不动产综合还原利率为8%,开发商要求的总利润为所开发不动产总价的15%.试评估该宗土地的地价.计算结果以元为单位,取整.
有一宗已七通一平的待开发建设的空地,土地面积为3200平方米,建筑容积率为2.5,拟开发建设为公寓,土地使用权年限为50年.据市场调查和项目可行性分析,该项目建设开发周期为三年,取得土地使用权后即可动工,建成后即可对外出租,出租率估计为90%,每建筑平方米的年租金预计为300元,年出租费用为年租金的25%.建筑费预计每建筑平方米1000元,专业费为建筑费的10%,建筑费和专业费在建设期内均匀投入.假设当地银行的贷款利率为7%,不动产综合还原利率为8%,开发商要求的总利润为所开发不动产总价的15%.试评估该宗土地的地价.计算结果以元为单位,取整.
用假设开发法计算宗地价值：
使用年限：50-3=47年
建筑面积：3 200×2.5=8 000平米
楼价：8 000×300×（1-25%）×90%×（P/A,8%,47）=19 706 113元
建筑费：8 000×1 000=8 000 000元
专业费：8 000 000×10%=800 000元
开发总价：地价+开发成本=地价+8 000 000+ 800 000=地价+8 800 000元
利润：（地价+8 800 000）×15%=0.15×地价+1 320 000元
利息：地价×[（1+7%）^2-1]+开发成本×[（1+7%）^1.5-1]=0.1449×地价+939 986元
地价=楼价-建筑费-专业费-利润-利息=19 706 113-8 800 000-0.15×地价-1 320 000-0.1449×地价-939 986
地价=6 677 062元
再问： 请问利息中的2次方和1.5次方是怎么确定的，如果是2年呢？如果是4年呢？
再答： 不好意思，第一个2次方应该是3次方，后面改成： 利息：地价×[（1+7%）^3-1]+开发成本×[（1+7%）^1.5-1]=0.225×地价+939 986元 地价=楼价-建筑费-专业费-利润-利息=19 706 113-8 800 000-0.15×地价-1 320 000-0.225×地价-939 986 地价=6 288 092元 之所以用3次方是因为开发期是三年，地价一开始就支出了，所以用三年。而开发成本是均匀支出，所以用3/2=1.5年。
再问： 请问题目中的“不动产综合还原利率为8% ” 和“折现率”是一个意思吗？还是有什么区别？
再答： 题目中不动产综合还原利率，使用未来收益计算不动产价格的折现率。具体的解释比较复杂。 不知道你现在是什么水平，如果你是注册资产评估师考生，那么请参见资产评估教材第五章总有详细解释。 另可参见：http://baike.baidu.com/view/1839140.htm
使用年限：50-3=47年
建筑面积：3 200×2.5=8 000平米
楼价：8 000×300×（1-25%）×90%×（P/A,8%,47）=19 706 113元
建筑费：8 000×1 000=8 000 000元
专业费：8 000 000×10%=800 000元
开发总价：地价+开发成本=地价+8 000 000+ 800 000=地价+8 800 000元
利润：（地价+8 800 000）×15%=0.15×地价+1 320 000元
利息：地价×[（1+7%）^2-1]+开发成本×[（1+7%）^1.5-1]=0.1449×地价+939 986元
地价=楼价-建筑费-专业费-利润-利息=19 706 113-8 800 000-0.15×地价-1 320 000-0.1449×地价-939 986
地价=6 677 062元
再问： 请问利息中的2次方和1.5次方是怎么确定的，如果是2年呢？如果是4年呢？
再答： 不好意思，第一个2次方应该是3次方，后面改成： 利息：地价×[（1+7%）^3-1]+开发成本×[（1+7%）^1.5-1]=0.225×地价+939 986元 地价=楼价-建筑费-专业费-利润-利息=19 706 113-8 800 000-0.15×地价-1 320 000-0.225×地价-939 986 地价=6 288 092元 之所以用3次方是因为开发期是三年，地价一开始就支出了，所以用三年。而开发成本是均匀支出，所以用3/2=1.5年。
再问： 请问题目中的“不动产综合还原利率为8% ” 和“折现率”是一个意思吗？还是有什么区别？
再答： 题目中不动产综合还原利率，使用未来收益计算不动产价格的折现率。具体的解释比较复杂。 不知道你现在是什么水平，如果你是注册资产评估师考生，那么请参见资产评估教材第五章总有详细解释。 另可参见：http://baike.baidu.com/view/1839140.htm