作业帮房地产项目的六大创新手法-开发理念创新-规划设计创新-价格策略创谁有啊?
来源：学生作业帮 编辑：作业帮 分类：综合作业 时间：2024/11/08 14:00:51
房地产项目的六大创新手法-开发理念创新-规划设计创新-价格策略创谁有啊?
房地产项目的创新手法
创新是一个民族的希望和灵魂,创新也是一个行业发展的希望所在,房地产建设项目的开发也莫不如此.
随着市场经济的发展,房地产进入买方市场.项目运作的成功与否固然有多种因素,但创新是最重要的一环.就房地产的竞争来说,其本质就是创新的竞争,这已是众多开发商成功的公开秘诀.纵观这些成功的经验,创新主要是在房地产建设项目的理念、空间、物业管理和经营方面的创新.
首先是房地产项目理念的创新.所谓理念,通俗地说,就好比写文章动笔之前的立意,文章反映什么主题意旨,确立何种观点,围绕主题观点,如何进行谋篇布局.在房地产开发项目上,就要依据开发商自身的实力、能力,结合政治、经济、社会、政策等要素,寻找市场可发展空间,确立项目的销售对象,在众多的竞争项目中标新立异、脱颖而出.在迎合买方需求心理的前提下,设法使其感到实用而又新颖、别致,产生巨大的吸引力和非买不可的购买欲.
其次是房地产项目的空间创新.空间是项目设计的具体形态.优秀的建筑之所以引人人胜或经济效益显著,最主要的是在于其空间特色.一座建筑要保持长期不落后,同样依赖于所创造的建筑空间所起的作用.不同功能与特色的建筑,需要由不同的空间组成.室内空间、室外空间、住宅组团、小区、街区等都应在设计过程中缜密考虑.空间构建的核心是人,以人为本是空间组合的依据,高效、感人、舒适、安全、便捷,张扬个性又与环境互融是空间序列设计的关键所在.上海的金茂大厦、香港的会展中心、北京的故宫、合肥的琥珀山庄住宅小区不啻是空间组合的典范.
再次是物业管理方面的创新.以人为本,亲情关怀,急业主所急,想业主所想.业主想到的做到,业主想不到的也要想到并且做到.
第四是经营策略的创新.它包括定价、销售渠道、销售策略等,这些是吸引买家注意力,有效促销必不可少的手段.房地产项目的理念、空间、文化、环境创新,就能赢得理想的市场份额和买主的青睐,在实现丰厚的经济效益的同时,也创造了良好的社会和环境效益.
下面我们试图对90年代以来广州、深圳住宅开发过程中发展商所作的创新进行总结.通过以下的总结,相信会对内地的开发商以及业内人士对广州、深圳两地住宅开发过程中的创新有一个整体、系统的认识,对内地开发商正在运作项目的创新策划可能会有所启示,对未来中国房地产开发过程中的创新趋势有一个基本的判断和把握.需要指出的是,目前广州、深圳两地的开发商超过2,000多家,他们所开发的楼盘可以说有成千上万个,笔者不能也不可能将所有的创新事例一一道来,只是就一些有代表性的事例简单给以介绍.
一、开发理念创新
住宅开发过程的创新首先应是开发理念的创新,然后才是规划设计、营销策划以及物业管理等方面的创新.开发理念创新是本、是纲,其他创新是末、是目.
如今回想起来,顺德碧桂园、广州番禺祈福新村等楼盘可能是国内住宅开发中理念创新的先驱.1992、1993“房地产热”之前,国内房地产开发基本处于卖方时代,即开发商时只要盖好房子,甚至只有一块地和一张图纸,就可以轻松地把楼卖掉.这种情况下开发商不需要考虑什么理念创新.“房地产热”之后,开发商开始研究消费者行为和心理,因此也就有了顺德碧桂园等楼盘的开发理念：房地产开发不等于钢筋加水泥,开发商应由卖房子向卖生活方式转变.
同时,开发商也意识到物以类聚,人以群分,任何楼盘只能满足所有消费者中的一部分人,即楼盘要讲究市场细分和市场定位.在此方面,广州丽江花园率先为都市的白领人群量身订造了他们所需的楼盘.“一方水土一方人,美善相随丽江人”这句广告词至今还为许多广州市民所熟知.
房地产开发的理念往往与楼盘的概念分不开.在房地产开发中导入某个概念有很多好处：它可以张扬楼盘个性、避免同质化；可以赋予楼盘文化品位,使无生命的楼盘有了灵魂；使楼盘的密码和消费者的密码相对应,满足消费者个性需求.在此方面,广州奥林匹克花园将体育产业与房地产业复合,使“运动就在家门口”,它是国内房地产开发过程中概念设计的典范.
在深圳,万科集团开发的万科四季花城、万科城市花园同样也很成功,前者将园艺融入在小区建设中,后者将经典的欧洲小城移植到了中国.近年来金地集团开发的金海湾家园、卓越集团开发的蔚蓝海岸,将住宅开发与海洋文化结合在一起,使住宅设计理念和概念得到了进一步丰富和提高.
二、规划设计创新
规划设计创新可以从建筑风格、户型设计、景观设计、会所与配套设施等方面加以体现.
1.建筑风格创新
1997年前后,在广州、深圳等地,欧陆风取代大一统的传统模式,盛极一时,在当时情况下可以说是建筑风格的一次创新；近几年来,建筑风格更趋多样化：例如广州保利房地产公司开发的保利花园采用地中海建筑风格,中国海外广州公司开发的中海名都呈现新加坡风情,深圳星彦房地产公司投资的碧云天小区,演绎了岭南风情；更有甚者,信和集团竟然将北欧斯堪的纳维亚的简约小镇(柏涛雅苑)在广州这个亚热带城市移植演绎.广州、深圳两市当今的住宅建筑风格方面真可谓百花齐放、姹紫嫣红.
2.户型设计创新
90年代初,“三大一多一少”取代传统的户型结构,是人所共知的改变.近年来,户型设计方面的创新更为频繁,比较典型的事例有：广州奥林匹克花园,在广州率先采用跃式设计(1999年)；深圳创世纪海滨花园,在深圳率先建造客厅、卧室与洗手间、厨房不再一个平面,即所谓的三错层式的住宅(2000年).此外,双卫生间、复式结构、阳台外飘、弧型阳台、落地窗户型设计等方面的创新不胜枚举.
3.景观设计创新
深圳万科的四季花城,在不同的组团中种植不同的花卉,每个组团都以此花卉命名,颇有新意.
深圳金地集团开发的金地翠园,其地下架空层及其可能的位置都进行了绿化,即使在小区的围墙上,也用绿色的塑料花加以装饰,号称百分之百的绿化率,真正突出了“翠”的意境.
广州合生创展有限公司开发的帝景苑小区,市场定位于高档豪宅,为营造这种氛围,小区的中庭广场布置了许多著名的雕塑.
4.会所与配套设施创新
顺德碧桂园是国内最早与名校联姻(北京景山学校)的小区.有人说一所学校可以救活一个楼盘,这个说法可能有点言过其实,但我们的确可以看到学校、尤其是著名小学在房地产开发中的重要作用.这是因为中国的家长都有望子成龙的强烈愿望.如今这种做法已经成为很多发展商推售自己楼盘的惯用手法.同时,在顺德碧桂园成功销售过程中,其三大会所一应俱全、极具奢华的娱乐设施,也给顺德碧桂园的成功销售增加了砝码.
近年来,广州的很多楼盘非常注重会所与配套设施的创新.例如：广东方圆集团开发的广州白云高尔夫家园,在小区内专门建设高尔夫练习室,以提升小区品位；2001年7月开盘的广州锦绣香江花园,以Town House建筑为主,小区占地4000余亩,专门建设高尔夫推杆球场以及大型滑草场；番禺祈福新村,国内有名的郊区大盘,一个小区的人口顶得上一个建制镇,专门建设有生态农庄.广州合生创展房地产公司开发的帝景苑小区,有一个非常奢华的会所等等.
智能化,一个不能不说的话题.广州丽江花园之“九如通津”项目,率先将宽带网引入小区,深圳也为喜欢“网上冲浪”的人士建设了都市e站.此外,远红外监测系统、可视对讲系统、指纹门锁、三表抄送等一大批高科技产品与技术在小区建设中得到了广泛应用.
三、价格策略创新
低开高走是人所共知的价格策略,但这在广州锦城花园的策略运用上却更有新意.1997年以前,广州中低价位楼盘销售如日中天,豪宅的市场空间随之缩小.在这种市场状况下,锦城花园作为新一代豪宅要推向市场,阻力其实很大,没有好的营销策略不能排除销售失败的危险.对此,中国海外广州公司意识非常清醒：他们在楼盘的装修设计、小区环境与配套、现代化的物业管理等方面做了大量的工作,提高了楼盘在市场上的心理价位.在锦城花园开卖之前,业内人士纷纷猜测锦城花园要卖到l万元以上,但发展商却以每平米7,500元的低价位抛出,使当时全市的注意力都集中在锦城花园身上,造成了强大的市场冲击波.首期发售,锦城花园三日内销量便愈九成.到二期发售,楼价提升15%,买家仍深感物有所值.十分有趣的是,据调查分析,在锦城花园二期发售的买家当中,首期业主竟占30%,其余更多的是锦城业主的亲朋好友.同时,大众媒介对锦城花园产生的锦城现象的大肆炒作,提高了楼盘的知名度,也使中国海外形成了良好的品牌形象.
值得指出的是,广州恒大集团所开发的金碧花园,1997年秋推向市场,采用的价格策略和中海锦苑完全相同,其效果也是完全相同,低价入市、低开高走的策略真是屡试不爽.
创新是一个民族的希望和灵魂,创新也是一个行业发展的希望所在,房地产建设项目的开发也莫不如此.
随着市场经济的发展,房地产进入买方市场.项目运作的成功与否固然有多种因素,但创新是最重要的一环.就房地产的竞争来说,其本质就是创新的竞争,这已是众多开发商成功的公开秘诀.纵观这些成功的经验,创新主要是在房地产建设项目的理念、空间、物业管理和经营方面的创新.
首先是房地产项目理念的创新.所谓理念,通俗地说,就好比写文章动笔之前的立意,文章反映什么主题意旨,确立何种观点,围绕主题观点,如何进行谋篇布局.在房地产开发项目上,就要依据开发商自身的实力、能力,结合政治、经济、社会、政策等要素,寻找市场可发展空间,确立项目的销售对象,在众多的竞争项目中标新立异、脱颖而出.在迎合买方需求心理的前提下,设法使其感到实用而又新颖、别致,产生巨大的吸引力和非买不可的购买欲.
其次是房地产项目的空间创新.空间是项目设计的具体形态.优秀的建筑之所以引人人胜或经济效益显著,最主要的是在于其空间特色.一座建筑要保持长期不落后,同样依赖于所创造的建筑空间所起的作用.不同功能与特色的建筑,需要由不同的空间组成.室内空间、室外空间、住宅组团、小区、街区等都应在设计过程中缜密考虑.空间构建的核心是人,以人为本是空间组合的依据,高效、感人、舒适、安全、便捷,张扬个性又与环境互融是空间序列设计的关键所在.上海的金茂大厦、香港的会展中心、北京的故宫、合肥的琥珀山庄住宅小区不啻是空间组合的典范.
再次是物业管理方面的创新.以人为本,亲情关怀,急业主所急,想业主所想.业主想到的做到,业主想不到的也要想到并且做到.
第四是经营策略的创新.它包括定价、销售渠道、销售策略等,这些是吸引买家注意力,有效促销必不可少的手段.房地产项目的理念、空间、文化、环境创新,就能赢得理想的市场份额和买主的青睐,在实现丰厚的经济效益的同时,也创造了良好的社会和环境效益.
下面我们试图对90年代以来广州、深圳住宅开发过程中发展商所作的创新进行总结.通过以下的总结,相信会对内地的开发商以及业内人士对广州、深圳两地住宅开发过程中的创新有一个整体、系统的认识,对内地开发商正在运作项目的创新策划可能会有所启示,对未来中国房地产开发过程中的创新趋势有一个基本的判断和把握.需要指出的是,目前广州、深圳两地的开发商超过2,000多家,他们所开发的楼盘可以说有成千上万个,笔者不能也不可能将所有的创新事例一一道来,只是就一些有代表性的事例简单给以介绍.
一、开发理念创新
住宅开发过程的创新首先应是开发理念的创新,然后才是规划设计、营销策划以及物业管理等方面的创新.开发理念创新是本、是纲,其他创新是末、是目.
如今回想起来,顺德碧桂园、广州番禺祈福新村等楼盘可能是国内住宅开发中理念创新的先驱.1992、1993“房地产热”之前,国内房地产开发基本处于卖方时代,即开发商时只要盖好房子,甚至只有一块地和一张图纸,就可以轻松地把楼卖掉.这种情况下开发商不需要考虑什么理念创新.“房地产热”之后,开发商开始研究消费者行为和心理,因此也就有了顺德碧桂园等楼盘的开发理念：房地产开发不等于钢筋加水泥,开发商应由卖房子向卖生活方式转变.
同时,开发商也意识到物以类聚,人以群分,任何楼盘只能满足所有消费者中的一部分人,即楼盘要讲究市场细分和市场定位.在此方面,广州丽江花园率先为都市的白领人群量身订造了他们所需的楼盘.“一方水土一方人,美善相随丽江人”这句广告词至今还为许多广州市民所熟知.
房地产开发的理念往往与楼盘的概念分不开.在房地产开发中导入某个概念有很多好处：它可以张扬楼盘个性、避免同质化；可以赋予楼盘文化品位,使无生命的楼盘有了灵魂；使楼盘的密码和消费者的密码相对应,满足消费者个性需求.在此方面,广州奥林匹克花园将体育产业与房地产业复合,使“运动就在家门口”,它是国内房地产开发过程中概念设计的典范.
在深圳,万科集团开发的万科四季花城、万科城市花园同样也很成功,前者将园艺融入在小区建设中,后者将经典的欧洲小城移植到了中国.近年来金地集团开发的金海湾家园、卓越集团开发的蔚蓝海岸,将住宅开发与海洋文化结合在一起,使住宅设计理念和概念得到了进一步丰富和提高.
二、规划设计创新
规划设计创新可以从建筑风格、户型设计、景观设计、会所与配套设施等方面加以体现.
1.建筑风格创新
1997年前后,在广州、深圳等地,欧陆风取代大一统的传统模式,盛极一时,在当时情况下可以说是建筑风格的一次创新；近几年来,建筑风格更趋多样化：例如广州保利房地产公司开发的保利花园采用地中海建筑风格,中国海外广州公司开发的中海名都呈现新加坡风情,深圳星彦房地产公司投资的碧云天小区,演绎了岭南风情；更有甚者,信和集团竟然将北欧斯堪的纳维亚的简约小镇(柏涛雅苑)在广州这个亚热带城市移植演绎.广州、深圳两市当今的住宅建筑风格方面真可谓百花齐放、姹紫嫣红.
2.户型设计创新
90年代初,“三大一多一少”取代传统的户型结构,是人所共知的改变.近年来,户型设计方面的创新更为频繁,比较典型的事例有：广州奥林匹克花园,在广州率先采用跃式设计(1999年)；深圳创世纪海滨花园,在深圳率先建造客厅、卧室与洗手间、厨房不再一个平面,即所谓的三错层式的住宅(2000年).此外,双卫生间、复式结构、阳台外飘、弧型阳台、落地窗户型设计等方面的创新不胜枚举.
3.景观设计创新
深圳万科的四季花城,在不同的组团中种植不同的花卉,每个组团都以此花卉命名,颇有新意.
深圳金地集团开发的金地翠园,其地下架空层及其可能的位置都进行了绿化,即使在小区的围墙上,也用绿色的塑料花加以装饰,号称百分之百的绿化率,真正突出了“翠”的意境.
广州合生创展有限公司开发的帝景苑小区,市场定位于高档豪宅,为营造这种氛围,小区的中庭广场布置了许多著名的雕塑.
4.会所与配套设施创新
顺德碧桂园是国内最早与名校联姻(北京景山学校)的小区.有人说一所学校可以救活一个楼盘,这个说法可能有点言过其实,但我们的确可以看到学校、尤其是著名小学在房地产开发中的重要作用.这是因为中国的家长都有望子成龙的强烈愿望.如今这种做法已经成为很多发展商推售自己楼盘的惯用手法.同时,在顺德碧桂园成功销售过程中,其三大会所一应俱全、极具奢华的娱乐设施,也给顺德碧桂园的成功销售增加了砝码.
近年来,广州的很多楼盘非常注重会所与配套设施的创新.例如：广东方圆集团开发的广州白云高尔夫家园,在小区内专门建设高尔夫练习室,以提升小区品位；2001年7月开盘的广州锦绣香江花园,以Town House建筑为主,小区占地4000余亩,专门建设高尔夫推杆球场以及大型滑草场；番禺祈福新村,国内有名的郊区大盘,一个小区的人口顶得上一个建制镇,专门建设有生态农庄.广州合生创展房地产公司开发的帝景苑小区,有一个非常奢华的会所等等.
智能化,一个不能不说的话题.广州丽江花园之“九如通津”项目,率先将宽带网引入小区,深圳也为喜欢“网上冲浪”的人士建设了都市e站.此外,远红外监测系统、可视对讲系统、指纹门锁、三表抄送等一大批高科技产品与技术在小区建设中得到了广泛应用.
三、价格策略创新
低开高走是人所共知的价格策略,但这在广州锦城花园的策略运用上却更有新意.1997年以前,广州中低价位楼盘销售如日中天,豪宅的市场空间随之缩小.在这种市场状况下,锦城花园作为新一代豪宅要推向市场,阻力其实很大,没有好的营销策略不能排除销售失败的危险.对此,中国海外广州公司意识非常清醒：他们在楼盘的装修设计、小区环境与配套、现代化的物业管理等方面做了大量的工作,提高了楼盘在市场上的心理价位.在锦城花园开卖之前,业内人士纷纷猜测锦城花园要卖到l万元以上,但发展商却以每平米7,500元的低价位抛出,使当时全市的注意力都集中在锦城花园身上,造成了强大的市场冲击波.首期发售,锦城花园三日内销量便愈九成.到二期发售,楼价提升15%,买家仍深感物有所值.十分有趣的是,据调查分析,在锦城花园二期发售的买家当中,首期业主竟占30%,其余更多的是锦城业主的亲朋好友.同时,大众媒介对锦城花园产生的锦城现象的大肆炒作,提高了楼盘的知名度,也使中国海外形成了良好的品牌形象.
值得指出的是,广州恒大集团所开发的金碧花园,1997年秋推向市场,采用的价格策略和中海锦苑完全相同,其效果也是完全相同,低价入市、低开高走的策略真是屡试不爽.